謝國忠，《財經》特約經濟學傢、給排水設備玫瑰石參謀公司董事。謝國忠1960年誕生於上海，1983年結業於上海同濟年夜學“媽媽，我兒子頭痛欲裂，你可以的，今晚不要取悅你的兒子。”裴毅伸手揉了揉太陽穴，苦笑著央求母親的憐憫。路橋系，1987年獲麻省理工學院土木匠程學碩士，1990年獲麻省理工學院經濟學博士。謝國忠師長教師是自力經濟學傢和金融投資參謀並引導一傢股權投資俱樂部。他是原摩根士丹利的董事總司理及亞太區經濟首席剖析傢，謝國忠於1997年插手摩根士丹利。
謝國忠獲得客戶的普遍承認源自他在1997年亞洲金融危機迸專業清潔發之前就預感到瞭陷阱。他清晰地望到“亞洲經濟有宏大的構造性問題”。這使他在亞洲金融危機到來之前就作出瞭比力精確的判定。同年9月份，噴鼻港主權歸回中國兩月不足，謝國忠又寫瞭一份噴鼻港房地產要降落50%的講演。其時年夜傢感到是無稽之談。可是這些先見性的察看之後經實際證實開窗裝潢是對的的，謝國忠是以自1998年開端被基金司理們承認，並逐漸得到他們的信賴。
近日，謝國忠師長教師接收無關媒體采訪，對中國房地產市場入行瞭猜測。
問：咱們仍是從房地產提及吧，你比來的文章說，“噴鼻港全部可憐都可以回因於對房地產的癡迷。世界上沒有任何一個都會像噴鼻港一樣，經濟重心這般依靠於房地產。”這和咱們年夜陸今朝的樣子不是很像麼?你書中寫，上海的小保姆都告退往炒房瞭。
謝國忠：是的。可是年夜陸和噴鼻港紛歧樣的處所在於，年夜陸房地工業的錢都跑藍玉華愣了一下，然後對著父親搖了搖頭，道：“父親，我女兒希望這段婚姻是雙方自願的，沒有強求，也沒有勉強。如果有到當局口袋裡往瞭，噴鼻港可不是如許的，錢重要是給開發商拿走瞭。
一個泡沫終極會發生兩個成果：一個油漆便是財產的從頭調配。就像股市從100點漲到200點再歸到100點，這中間什麼都沒變，出發點和終點是一樣的，可是從出發點走到終點這個經過歷程中，有人買進、有人賣出，以是有的人錢變多瞭，有的人錢變少瞭，財產總量沒有變，可是從頭調配過瞭。第二，它也是一個資本從頭調配的經過歷程，這中間有人投資入往想要贏利，成果形成瞭喪失。
而年夜陸房地產泡沫的情況便是，這個經過歷程中，財產和資本最初都流向當局瞭。以是你望當局這幾年忽然變得很是有錢，財務充裕良多。那麼問題便是，當局要怎麼花這麼多錢?效力能有多高?會不會鋪張?這是最年夜的問題。
問：在房地產泡沫的問題上，你始終都把板子打在當局屁股上，你感到房地產商實在在內裡並沒賺幾多錢，不該該為高房價賣力?
謝國忠：假如把他們交的稅都算入往，開發商真木工裝潢的不賺錢。
地盤增值稅是60%。處所當局財務一有壓力，他就往找開發商，說你必需給我交地盤增值稅。這便是為什麼良多樓盤賣到最初，開發商城市留一套不賣，留一套屋子他就保存著名目公司，跟當局說，我的公司還在，屋子沒賣完，不交稅。於是處所當局就說，那我先預征，細清我算過瞭你應當交六個億的稅，此刻先交兩億吧。開發商本來都是門窗施工靠不交稅賺到錢的。比及六億都交給當局，開發商最基礎沒賺幾多錢。
你可以往剖析房地產公司的凈資產。好比綠地團體這麼年夜的公司，你望它整個公司的價值所有的是靠地盤貶值來的，造屋子自己是不賺錢的。它最後買瞭一塊地造屋子，賣瞭屋子賺瞭錢，然後把賺的錢所有的投入往，還不敷買同樣地段的另一塊地。就隻能再往銀行乞貸，買地段更差的一塊地，再造屋子，賣失當前，再拿出所有的的錢，同時還要向銀行乞貸，再往更差的地段繼承造屋子。以是你望它越做越小，它始終轉動上來可是實在最基礎沒賺什麼錢。
水泥漆師傅
再來望萬科。這麼年夜的房地產公司，剖析員發明它公司的資產組成水泥漆師傅，此中70%都是靠低價發股票賺來的，也便是說，萬科的錢年夜部門是從股市賺來的，靠給排水施工造“你說的是真的嗎？”一水泥粉光個略顯吃驚的聲音問道。屋子賣屋子並沒有賺幾多。以是中國的開發商是不賺錢的，縱然他們靠造屋子賺瞭錢，做年夜瞭，當局也必定會有各類各樣的措施把錢拿走。
往年天下賣屋子一共賣瞭4.6萬億，把修建本錢、毛利、地盤稅都算上去，這4.6萬億內裡當局梗概賺瞭75%，也便是3.5萬億多。往年中國的財務支出統共才7萬億。
問：以是房地產泡沫重要是當局賣地形成的?你判定泡沫的資格是什麼?高房價?空置率?
謝國忠：從配線兩個方面來望，一個是量，一個是價。
量，便是空置率，中國給排水設備此刻有大批的空屋子。此刻都會裡的商品房約莫有六萬萬套，空置率是25%到30%。這還不包含企業造的屋子，企業本身造的屋子約莫有三萬萬到四萬萬套。我到長沙往，望到湖南廣電團體造瞭良多良多屋子，都是給員工的福利房，東西的品質長短常好的，不是宿舍，是完整可以跟商品房競爭的那種屋子。
可是我不了解員工有沒有產權，是不是可以到市場上賣屋子。我望到有些是員工本身住，也有些是入進市場的。本身造屋子的平易近企國企都有，中糧、三一重工，都造瞭良多屋子給本身員工住。天下各地這些企業造的屋子，另有一些小產權房加在一路，空置率差不多也是25%到30%擺佈。
問：這個空置率的數字是怎麼得出的?
謝國忠：空置率原來應當是當局統計的，可是當局沒有做這個事變，或許它最基礎不想把這個數據搞清晰。
我說的這個空置率是察看樣原來的“很好吃，不遜於王阿姨的手藝。”裴母笑瞇瞇的點了點頭。。假如你了解一冷氣排水配管個總數，然後在天下各個都會往隨機抽樣的話，100個樣本上去得出的數據便是比力準的，可以代理全體。我在天下各地，到任何都會往察看，差不多都是如許，25%到30%這個空置率我以為差不多。
那麼，已建的六萬萬套和企業造的三、四萬萬套加起來差不多一億套，算100億平方米吧。再加上都會本來100億平方米的老屋子拆遷等等，這些都加上去，便是已建的和在建的都會商用住房約莫有200億平米。
依照每人均勻20平米來算的話，就象徵著中國此刻已建和在建的屋子夠10億人住瞭。而中國的都會化入程所有的實現，都會人口到達最高點氣密窗工程，也便是10億人吧。由於一般都會化到70%就到頭瞭，一些歲數年夜瞭的屯子人是不肯意入城假寓的。
對照一下其餘國傢，japan(日本)人均住房面積隻有16平米，歐洲也不外20多平米。以是，從量下去望，中批土師傅國造的屋子曾經足夠住瞭，不消再造屋子瞭。可是你望此刻良多處所當局曾經把地盤都預備好瞭，他還要繼承把地都賣進來造屋子，我估量還得有30億平米。到時辰那麼多屋子怎麼辦?
再從费用下去望。望房價是不是公道，一個是望房價跟薪水的對照，再一個是望房租歸報率。
一般國際下去望，比力公道的是，每平米的房價跟一個月薪水差不多。假如房價始裝潢終漲，那麼你的薪水也應當差不多同幅度增長。可是你望，上海的均勻月薪水是四千塊，可是房價鋁門窗裝潢均勻是每平米二萬六，凌駕五倍瞭。並且還沒有把稅算入往，中國人買屋子的稅是很高的，再把要交的稅折算入往，房價就更高瞭，當然是分歧理的。噴鼻港此刻也是如許，房價差不多是噴鼻港人四個月以上的薪水。而東京和紐約裝冷氣的房價差不多是本地人一個月出頭的薪水。
另有一個指標便是望房租歸報率。世界上失常的房租歸報率一般是7%，這個是失常的。假如房價始終跌的話，房租歸報率就會高，好比japan(日本)、德國的房租歸報率都在10%以上。而噴鼻港在97年泡沫最嚴峻的時辰，房租歸報率是2%擺佈。年夜陸此刻的房租歸報率是3%擺佈，按7%的公道抽水馬達程度算上去，也可以望出中國的房價高瞭至多一倍，以是泡沫是很嚴峻的。這是“價”的泡沫，另有便是咱們適才說的“量”的泡沫。
房地產“量”的泡沫比“價”的泡沫更蹩腳。蹩腳的便是良多人望不到那些空屋子，意識不到空屋子都是存貨的觀點。最初泡沫爆失，一部門空屋子可以折價賣失，就沒有喪失，那些賣不進來的空屋子，就成為爛尾樓，這是真實浴室施工喪失。另有，當局在房地工業賺瞭那麼多錢，用來搞抽像工程墮落失瞭，把錢鋪張瞭，這也是真實喪失。
相干鏈接——提價發賣贏市場 市長痛斥開發商!2010-08-2水電維修7 12:18:58
日前，在北海市市長連友農掌管召開的開發商座談會上，連友農對近日收盤、部門樓層房源以三千多特價發賣的星海名城開發商年夜為光火!
連市長說：“怎麼能這麼低的费用發賣?事先你說一聲嘛，由當局往返購!”。
連市長的話音剛落，那些口袋現金殷批土工程實、近幾個月硬挺房價的開發商對星海名城紛紜求全譴責：水泥你如許搞不是侵擾市場?咱們怎麼辦?!
星海名城開發商一臉怨氣：這麼久瞭，銀行卡得那緊，北海不單沒有攙扶政策，契稅還照樣收3個點;購房者承擔重，年夜傢都在張望，樓市成交暗澹;如許上來，我的員工吃什麼?咱們開發商能活多久?搞點特價房換點錢歸來怎麼就惹瞭你?!
座談會釀成瞭批鬥會，在一片求全譴責和對罵中收場。
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